严区海:中国写字楼市场进入新时代
http://ylyj15.cn房讯网2019-12-15 16:29:00
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[提要]高力国际华北区董事总经理严区海严区海认为中国写字楼市场进入新时代,并重点解读了北京写字楼市场的表现。从长期来看,严区海表示北京写字楼市场仍然向好。

  房讯网讯 2019年12月13日-14日,中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办,主题为"融合与分化:新周期下房地产的新逻辑"。

  来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛,聚焦新时代房地产新周期,探索房地产市场融合与分化的新趋势,解读房地产行业新逻辑。

  论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办;同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首创·新大都、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

  高力国际华北区董事总经理严区海出席论坛并演讲,他表示中国写字楼市场进入新时代,并重点解读了北京写字楼市场的表现,2019年北京写字楼供应量创造了20年历史新高,而空置率年底预计达到15.9%,平均租金继续下降。

  从长期来看,严区海认为北京写字楼市场仍然向好。他表示,北京写字楼供应量今年见顶,明年还有大量供应量,之后供应量减少,随着供应量越来越少,空置率会下降,因此对北京写字楼市场长期是看好的。

  以下为严区海演讲实录:

  今天这个话题主要是叫全球视角下的中国写字楼市场,我会跟大家讲一下我们的对市场的观点。

  第一个我觉得这是我们主要的观点,我想在这里面先说全球的经济,整个全球经济看到IFM给我们一个数据,对整个全球经济未来几年的增长都特别不看好。比如我们看中国预测是明年5.8%,2021年5.9%,看其他国家也都不是很乐观,除了印度,印度是在增长的一个范围之内,大家看6.6、6.17、7.1,是持续增长的。

  这个是我们对整个经济的宏观大概的总结,第一我们觉得明年整个中国政府应该有稳健的货币政策,但是我不知道昨天有没有看到一个特别重要的,就是2020年中央经济工作会议的总结,把稳健做了一些调整,因为这个稳健在之前提了,但是在昨天新闻里面,把稳健应该变成一个用灵活,说明应该是用一个更乐观积极的货币政策。我们再看一下财政方面,一个特别明确的就是积极的财政政策,所以整体而言,对基础建设投资应该是有更大的基础性的投资。下一个政府的新的方法是进一步深化改革,扩大改革开放,对我们业主而言,您可能看到的一个新的变化是有更多的外资企业在北京扩充面积,这已经开始有一个迹象,我不知道大家有没有感觉到,至少我本人能感觉到更多的,比如说我们保险行业是全面开放,我知道欧美一些企业,已经拿到更多的全国拍照,保险行业、证券行业、银行全部都是这样的。所以明年你应该可以接到更多的外资企业的需求。

  我们再看同样来讲,今年我们看到CPI在2019年10月的数据大概是3.9,实际上这个3.9增长主要来自猪肉的上涨,剔除所有因素,基本上CPI是一个很平的值。这是经济的整体的数据。

  这个图特别有意思,想问一下,如果说北京甲级写字楼市场,1000万也好,2000万也好,放在全球,北京是不是一个非常大的写字楼市场,答案不是,大家看到北京排到哪,排到非常后的位置。在这边,北京在非常后面,很低的柱子,看到最高是曼哈顿,4700万平方米,北京是900万平方米,所以是非常大的倍数差,是5倍到6倍左右,这是一个很大的区别。我们看到其他城市,比如说上海、深圳都是排的比较后的,所以我觉得这句话的意思是什么?应该是说北京也好,中国也好,还有很长的路要走。

  我们中国改革开放有写字楼也只有20多年,不到30年的时间,西方发达国家有100年的时间,这个历史也不太长,也不一样,这是我们新的供应量,所以你看到第二个,新的供应量集中在发展中国家,看到最多还是在深圳、印度、北京、莫斯科,还是发展中国家。这是我们整个租金在全球市场的排位,大家看到最高的是香港、东京、伦敦、新加坡、之后是北京、上海。整体而言,算一个平均值,大家知道全球一线城市,商业城市平均租金应该是多少钱呢?是200-250人民币每月每平方米,这是平均值,北京是远远高于这个平均值的。当然有更多城市比它也要高,比如东京都比它要高。

  这个图特别有意思,大家看一下右边是我们租金,最高可以到600块钱,左边是空置率,我们可以看到最健康是哪几个城市,非常高的租金,非常低的空置率,伦敦、新加坡、东京、香港,这是非常健康的四个城市,空置率非常低,租金非常高。我们再看一下中国的主要城市,有两个城市是高租金,上海、北京,但是空置率现在是在10%以上。其他一些二线城市,当然中间有一个是广州,空置率非常低,只有5%,广州这个市场在四个一线城市里面是比较好的。

  我们再看一下亚太区整个城市的发展,大概看到是中国所有城市都是处于一种供需不平衡,供大于需,整个都是这样的,租金是下行状态,这是在亚太区状况,比较乐观的城市,比如东京、新加坡都是在租金慢慢上涨的阶段。

  所以你看左边,我们看到东京、新加坡、台北几乎都是有利于业主的,右边所有中国城市都是有利于租户的。在整个不利于业主市场里面,稍微比较温和一点还是北京和广州,这两个城市对业主而言还是不错的城市。这个是我们看一下整个国内主要城市的存量、供应量和空置率,首先有个问题,中国最大写字楼市场到底在哪?我说甲级。我明确告诉大家,每个公司有不同的计算方式,但是我们最近整合了一下,我们发现中国最大写字楼市场还是在上海,因为以前上海是分核心区和非核心区,但是我们把四个城市核心区和非核心区都放在一起,第一大是上海。第二个问题,未来大家知道深圳有多少供应量,未来深圳全部建好之后,中国最大写字楼市场是哪个城市?答案还是上海,上海第一,第二大城市是北京吗?再过四年左右,第二大的供应市场不是北京,是深圳。所以后面会有一个PPT专门讲一下,可以看这个数值也是空置率和租金的比例,大家可以看到北京和上海还是一个高租金,空置率是高于10%,但还是不错的。我们看到广州比较不错只有5%不到的空置率,最严重的城市、沈阳、天津,40%、35%的空置率,非常恐怖。

  我们很快过一下深圳的写字楼市场,深圳、上海、北京,结束我们今天的演讲。首先来讲,我再继续刚才讲的北京在未来几年之内会变成中国第三大写字楼市场,不是第二大,也不是第一大,是第三大。深圳是这样的,我们大家看到深圳有传统上午区是罗湖、福田,新兴开发区是南山和前海,大家知道深圳有前海,未来供应商都在前海,总结一句,我们深圳空置率,前海是非常高的,66%的空置率,我们再看一下南山,16.7%,所以整个深圳来讲高空置率租金在不断下降,这是整个趋势。所以我们看前海的增量,在2021年我们看到新增供应量是增长413%,这是个惊人的天量。整个深圳在过去一年,或者现在正在经历是整个核心区西移,从我们传统的福田区迁移到南山区和前海地区,这是整个深圳城市的变化。

  我觉得多的不讲了,我们把深圳继续过下去,整个来讲深圳对业主而言是一个比较不好的市场,在未来几年之内是租金在下降,高空置率经历最激烈的,在四个城市里,因为大家知道未来供应量深圳会达到900万平方米。

  这是上海,分核心区和非核心区,核心区空置率12.5%,听起来不是那么严重,看一下租金10.2块,等于300左右,是北京的七折左右。存量现在有760万,未来供应量加起来有920万平方米。注意一下左下角这个数据,上海的特点是租金差比较明显,一个不远的距离租金差很多,从10块钱,到6.6到4块,这个租金差比较大,这是大于北京租金差的,因为在北京来讲,CBD望京的租金差也没有那么大,跟上海比差很多,上海超过一半,但在北京远远没有到一半。这是我们觉得整个空置率,第三季度整个吸纳量回暖状态,空置率也在比较缓慢的下降。

  整个租金还是在继续下条,这是整个上海的市场情况,细的不讲了,这是上海供应量,未来上海还有很多供应量,这是核心区的178万只是核心区,非核心区还有更多供应量,所以上海成为一个最大的写字楼市场。

  我们今天回到最重要的就是主战场北京的市场,我给大家做一个总结,很快的总结。第一点我们看一下需求,我是第三季度的数据,第四季度在下周周末会看到一个又一个新闻稿推向市场,大家可以看到所有数据,第三季度数据,第一个看整个吸纳量26万平方米,看上去不错,但是一半都是来自于预租,来自两年前签的合同的客户,所以其实第三季度整个吸纳量还是表现不太好。

  我们看一下右边这个供应量,54万平方米,我跟大家提前讲一下,第四季度会有继续新的供应量供应到市场上,比如亚洲金融大厦,中国尊,我们都算第四季度,整体来讲,我们觉得有可能会突破北京历史记录,整个供应量,就是2019年。过去北京从来没有一年单年有这么多供应量,这是2019年创造了20年的历史记录。

  同样来讲,从空置来讲13.8%,我们预测在五大行里面,只有我们高力国际对空置率做预测,我们预测到今年年底空置率达到15.9%,接近16%,这是过去十年最高的高峰,这个准不准,下周末看一下新闻稿就可以知道是不是准确,租金继续下降,385这是我们的预测,整个来讲北京租金是下行状况,一个季度2-3%左右。

  红色是我们空置率,空置率不断在攀升,新增供应量非常高的柱状图,2019年。平均租金继续下降,空置率继续上升,这是整个的情况。

  我们再看一下整个市场情况,北京市场有好的吗?大家觉得是不是都哀鸿遍野,也不是,有一个区域是表现非常震惊,就是金融街地区,金融街地区大家看租金平均租金698.8,如果把它单独算出来,应该是整个大陆,应该跟香港非常接近。空置率是多少,是不是空置率很高?没有,空置率只有5.1%,这个5.1还是因为有一个新楼没有入驻的原因,之前都是1%-2%的空置率。

  我们再看一个极端市场,就是丽泽,丽泽现在空置率89%,第四季度因为丽泽soho建成,所以在继续推高空置率,明年是更严重情况,明年一季度、二季度远洋持续有一些楼出来,所以明年丽泽空置率可能非常令人发指,包括租金方面,北京丽泽现在租金是193是只有金融街30%到20%左右,金融街租金打三折,跟CBD比五折不到。所以有喜有忧,非常表现就是金融街方面。第二表现好是中关村,最不好就是丽泽区域,丽泽我们认为需要改进就是继续来尽快完成基础建设投资,就是路、地铁应该尽快修好。

  这是租户就不多说了,北京最大两个租户,一个是金融企业,一个是高科技企业。这是特别重要的一个PPT,大家可以拍一下,可能有个问题,北京现在租金在下降,这个下降是持续下降几年呢?是一直在下降,还是怎么样?是这样的,我们我们计算的这个东西只是以三环内,四环内为主的核心区,我们通州是不计算在里面的,因为通州这个市场算进去,整个市场数据全都变的不太一样。

  所以我们预测,可以看到,我们没有把通州计算进去的情况下,北京的城区的供应量是从2021年、2022年非常低的值,但是后面2023年大家不要误会,是不是2023年有一个特别高的值,目前来讲2023年是一个预测,不是都在2023连竣工。所以我们预测是这样的,我认为在供应量今年见顶,明年还有大量供应量,之后供应量非常少了,再之后供应量就来自剩下一批地,但是那批地写字楼什么时候能完工,还不是一个很确定的时间表。所以我们认为整个租金也好,空置率是这样的走势。我们认为供应量越来越少,理论上讲,我们认为空置率会下降,所以我们对北京写字楼市场长期是看好的。可能今年明年我们从业主方来讲,建议大家用一些比较有弹性的方式来去接待客户,留住客户之后,我觉得后面的日子就会越来越好,因为经济总是有一个循环。当然这个反弹的力度可能不一定会那么大,从经济来讲。

  所以这是我们整个的判断,你可以看到增长率我们还是觉得不会很高。

  这是我整个的报告观点,谢谢大家。

  来源:房讯网

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