马耀扬:新时期新经济下的北京商办市场发展机遇
http://ylyj15.cn房讯网2019-12-16 17:00:00
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[提要]马耀扬介绍了京西南区域商办发展趋势。他认为,新时代、新经济背景下,北京商办地产发展出现了三个转变:商办开发企业的转变,商办客户属性的转变,商办潜力商圈的转变。

  房讯网讯 2019年12月13日-14日,中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办,主题为"融合与分化:新周期下房地产的新逻辑"。

  来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛,聚焦新时代房地产新周期,探索房地产市场融合与分化的新趋势,解读房地产行业新逻辑。

  论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办;同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首创·新大都、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

  在下午"新周期下商办物业的新模式"平行论坛上,中耀盛世(北京)房地产有限公司总经理马耀扬出席并发表演讲,介绍了京西南区域商办发展趋势。他认为,新时代、新经济背景下,北京商办地产发展出现了三个转变:商办开发企业的转变,商办客户属性的转变,商办潜力商圈的转变。

  他表示,新总规中对于南北均衡发展的决心,京南区域的发展会再次提速。尤其是大兴国际机场的通航,给整个京南区域所带来的巨大经济增量是可期的,因此带来商办行业发展潜力非常巨大。

  以下为马耀扬发言实录:

  各位朋友、各位嘉宾:

  大家下午好!

  今天我给大家带来的分享是新时期、新经济下的北京商办市场发展机遇。

  从两个方面分享一下目前我们所处的宏观经济环境。

  新时期。

  近几年,我国商业地产的开发建设逐渐兴起,然而随着我国市场环境和结构的不断发展变化,尤其是在2018年中国社会主要矛盾被重新定义,商办地产也步入了提档升级和结构性变化的新常态。纵观市场,像联合办公、共享办公、智慧办公都在风口正劲,但与此同时,因为我们产业升级,中美争端的影响,我国经济增速现在处在放缓阶段,大型企业办公选址已经在放慢,中小企业选址需求和意愿在降低。

  商办地产的发展呈现两极分化,特别是北京在3.26政策出台以后,更加严重抑制了商办物业个人需求,提高了商办物业购买群体的准入门槛。可以说北京商办地产迎来了前所未有的风口和机遇,同时我们也正在遭遇前所未有的冲击和挑战。

  新经济。

  十九大报告明确了在新时代背景下全面建设社会主义现代化国家及其两步走的战略安排,完整地勾画了我国社会主义现代化建设的一个时间表、路线图,两步走战略中,类似于GDP翻番这类目标已然消失,主要原因是当下社会主要矛盾发生转移。我国经济发展已由高速发展阶段转向高质量发展阶段,迈入转变发展方式,优化经济结构,转换增长动力的攻关期。当前中国GDP总量是全球第二,第三产业增长迅速,但与美国相比,中国在GDP和第三产业GDP占比方面仍有较大的发展空间。

  随着中国第三产业GDP占比的不断抬升,三产从业人数占比也有望提升。由于中国经济的快速发展,城市国际化程度也在快速提升,特别是一线城市对商办物业的功能要求与原有商业办公建筑概念有了很大差异,像绿色、生态、节能、低碳等一些新的领域的引入和应用均需要提高商业办公建筑的开发建设和运营能力。

  在新时代、新经济背景下,商办地产将会如何顺应时代,把握新的发展机遇?北京商办地产发展出现了三个转变:

  第一,商办开发企业的转变。

  第二,商办客户属性的转变。

  第三,商办潜力商圈的转变。

  商办开发企业,从重开发轻运营,逐渐转变为重协作重运营,主要体现在四个方面:

  开发企业在空间、配套、运营、服务四个维度的升级迭代和科技创新,逐步营造出更加人性化、生态化和智慧化的企业办公场景。

  在空间方面,空间主要指的是两个空间,大空间和小空间。大空间就是园区或楼宇整体空间利用和共享空间的置入。小空间指的是每个独立入驻企业的办公环境的场景营造。

  在配套方面,从第一层最基本的满足实行住企业员工基本需求,到第二个层次满足企业日常经营和员工在职场商务需求,再进阶到第三个层级,可以满足楼宇实现自给自足,满足进驻企业的需求,同时还在满足周边企业和办公人群的生活、工作、休闲娱乐的一切需要,也就是新时代多功能综合型商务楼宇的重要特点。

  在运营方面,由于软环境对于楼宇经济的发展建设日趋重要,商办楼宇经济已经由单纯的地产开发性质转变为创新创业成果孵化的城市大型体平台,针对楼宇运营服务的经营主体,楼宇运营方搭建公共平台,提供政府资源、行业资源、企业资源、金融资源、人力资源等等,为入驻企业提供优质的服务。刚才听到电信讲到5G,随着5G时代的到来,智慧楼宇的建设也将成为商办发展的主流,更多智能化的科技创新也会越来越多地应用到写字楼办公场景当中,帮助企业降费提效,使企业发展更加事半功倍。

  在服务方面,服务从原来最基本的楼宇物业服务升级到楼宇增值服务,打造楼宇的增值服务平台,旨在通过服务共享、规模经济的方式降低企业运营成本,增加企业经营效益,园区增值服务包括类似于工商注册、人力资源服务、集中采购服务、法律服务、信息服务等等,都属于我们现在在做的。还有一些园区在打造更高层次的科技创新服务,旨在构建科技创新的服务平台,提升楼宇科技创新的能力,打造创新型商务园区。

  科技创新型园区主要是围绕着主导的产业链进行展开,一般包括项目的申报服务,研发设计服务,检测认证服务,创新孵化服务等内容。

  以上四方面都说明商办开发企业在应对市场变化、迎合客户需求方面,作出的积极升级和转变。

  商办客户属性的转变。

  商办客户群体在近期可以明显看到从原有的购买主体以私人投资为主导的个人投资客户转变到以机构为主导的企业级客户。近几年,随着政策的出台,商办物业从原有的散售为主的销售形式逐渐变为以大宗物业交易为主的形式。随着房地产行业监管日益趋严,住宅地产投资回归理性,商办地产进入门槛越来越高,以险资、基金、信托为主的一些金融机构纷纷开始涉猎一线城市的商办地产,外资机构表现尤为突出,特别是近两年上市公司和一些大型企业也开始选择在现阶段进行抄底,购置一些优质资产,进行资产配置。近年来,全国商业地产的交易中,一线城市占全国八成,外资参与度在快速提升,从2016年的14%到2018年提升到32%。2019年前三季度,大概一线城市商办大宗交易整体活跃,据不完全统计,仅四成的写字楼,包括综合体的成交总额就已经超过774亿。其中外资买家的涌入成为一大助力,仅在过去几个月,外资投资量就已经达到近百亿。

  目前,商办大宗交易已经进入了一个稳定的发展期,由于我国的城市化率目前只有59.58%,可以预见的是,新兴经济体的活力仍尚有较大发力空间,因此机构投资者对于商办物业的资本增值部分是十分看好的。国内外机构对于增持中国的商办物业也具有很强的积极性和信心,因此相信这一市场的规模仍会持续在增长。

  商办潜力商圈的转变。

  是由于国家发展现代化都市圈,推动区域协同发展,加之北京城市功能定位,新型商务区发展潜力由原本的城市核心区域逐渐转变过渡到像通州、大兴、丰台、房山为主的一些新型区域。

  城市的政策是决定了区域的发展高度,在大格局发生改变的情况下,政策地区就可以坐享政策红利,不管是在交通、产业或教育生态方面都会迎来巨大的提升。北京一路向南的发展大势将快速带动京南区域未来价值的增长。

  北京城市战略定位是全国的政治中心、文化中心、科技创新中心、国际交往中心,其中国际交往中心重要的窗口之一就是现在已经通航的大兴国际机场,大兴国际机场作为大型的国际枢纽,是落实首都城市战略定位,完善首都城市功能布局,促进京津冀一体化协同发展的国家重大项目,也是国家实施"一带一路"战略的重要窗口。21世纪是航空世纪,抓住了新航程的发展机遇就是抓住了新的发展未来。首都国际交往新门户,新空港经济圈,势必会撬动区域的经济发展,顺应北京生态向北、文化向西、行政向东、产业向南的发展格局,京南地区将负担起北京产业结构调整重任,承接京津冀一体化与京雄产业带所带动的一系列产业进驻。

  今年9月25号正式通航的大兴国际机场是一个世界级的空港,目前年运载量达到4500万人次,2025年超过7500万人次,未来设计整体年运载量超过1亿人次。这样一个机场对我们带来的思考是什么?可能我们会想到交通枢纽,想到免税店,想到中转中心,其实对于一个机场和对于一座城市,对国家的影响是巨大的,包括法国的戴高乐机场,服务的地区所产生了GDP占到了整个法国GDP的30%;阿联酋迪拜机场,仅一个机场把海港与机场进行结合,占地25平方公里的物流城,打造一个空港经济圈,引入近90万人口的进入。首都国际机场在空港区域内一年产销收入超过2500亿,未来大兴国际机场给整个京南区域所带来的巨大经济增量是可期的,由此带来商办行业发展潜力也是非常巨大。

  综合来说,新总规中对于南北均衡发展的决心,京南区域的发展会再次提速。可以说城市新总规赋予了京南区全新的城市功能定位,未来不仅坐拥国际新机场,连通雄安新区,更是京津冀协同发展的中部核心区,未来十年北京南城将面临巨大的区域发展红利。

  随着北京南城计划的出台,整个京雄发展带的利好因素,这个区域值得大家关注。在整个政府方面,北京南城发展计划是打造一轴两廊两带多点的多功能框架,房山实施五项措施:建设八个特色小镇、40多所优质学校进驻、新设企业执照当日领取、提升基础设施和生态建设能力、完善区域医疗服务能力与水平。形成在东部有北京经济技术开发区、中部有北京新机场临空经济区,西部有良乡高教园区等重点功能区的发展格局。

  规划方面,房山区被列为第三批国家新型城镇化综合试点地区,明确中关村南部科技创新城的产业定位,区域定位是生态宜居展示区,打造科技、金融、文化三大创新平台,建设中关村国家自主创新史德威:的核心拓展区,南与雄安新区进行互通,贯彻落实新发展理念的创新发展示范区,迎合首都多中心的发展格局。

  交通方面,随着大兴国际机场的通航,将直接为该区域带来航空经济的利好,房山线形成一航一轨三高速的立体化交通网络,并且根据市交通委相关讨论方案,房山区交通路网有望可以进行再次升级,房山线预计2020年开通的北延线丰益桥南站或将继续北延,如果这条线路落成,将进一步拉近与城市核心区的距离。

  区位方面,身为雄安新区通联首都的桥头堡,京保石发展轴上的核心节点,西南方向是连接北京市和雄安新区以及河北的战略方向,日益丰盈的路网交通体系将再度增加区域优势和巩固其战略位置。

  随着新版首都城市功能定位及城市新总规的落实推进,城市更新、产业升级等将会不断推进产业发展,一方面我们所有商办从业者都将面对新的挑战,同时也将涌现一些新的发展机遇,无论在任何时期、任何市场环境里,都一定是同时存在着挑战与机遇。

  新时期、新经济时代,需要我们具备更加敏锐的洞察力,顺应时代潮流,助力城市更新,创新行业发展。

  谢谢大家!

  来源:房讯网

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